Lippo Cikarang tbk (LPCK)

Kondisi perekonomian Indonesia yang lesu sejak 2015 silam ternyata berimbas cukup menyakitkan bagi sektor properti.

Di 2016, efek beragam kebijakan yang digelontorkan Pemerintah juga sempat membuat banyak pihak meyakini bahwa pasar properti akan kembali bergairah, meski sayangnya kenyataan berkata lain.

Awal tahun 2016 masih dibayangi oleh perlambatan ekonomi yang terjadi di 2015, dengan depresiasi rupiah dan penurunan harga minyak dunia. Namun aktivitas pasar yang lebih baik di 2016 membuat para investor dan pelaku bisnis properti tetap optimis.

Oleh karena secara umum masih lesu, maka tentu harga saham emiten-emiten properti juga terkena dampaknya. Mari kita lihat perbandingan antara indeks IHSG dengan indeks properti di BEI berikut:

Tampak bahwa, sejak setahun lalu IHSG sudah meningkat 15.91% sementara Indeks properti sendiri malah turun 5.3%.

Nah, justru karena sedang turun inilah maka bagi kita para pemburu saham undervalue waktunya berburu saham-saham di sektor ini. Di BEI sendiri saat ini ada sekitar 49 Emiten di sektor properti & industrial estate. Nah, salah satu saham properti yang mengalami penurunan drastis tersebut adalah PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK).

LPCK merupakan salah satu perusahaan real estate terkemuka di Indonesia, dan merupakan anak usaha dari PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) yang juga merupakan perusahaan terbuka, dengan spesialisasi pembangunan kawasan industri beserta perumahan penunjangnya di kawasan Cikarang, Bekasi, Jawa  Barat.

Jika dipantau dari jangka panjang, maka kinerja LPCK ini sebenarnya gak ada masalah sama sekali. Ekuitas selalu bertambah positif dari tahun ke tahun. Perhatikan data berikut:

Dari tahun 2007 hingga 2016, ekuitas LPCK sudah meningkat dari Rp411.5 Milyar menjadi Rp4.2 Trilyun. Artinya? Rata-rata pertumbuhan tiap tahunnya 28% dalam 9 tahun terakhir. Selain itu, Rasio utang terhadap ekuitas (DER) juga terus menurun, dari 1.32x di 2012 menjadi dibawah 0.33x di Q1 2017. Sebagai perusahaan besar, capaian pertumbuhan ini tentu terhitung luar biasa.

Neraca LPCK 5 Tahun terakhir. Sumber: RTI Business App

Dari segi penjualan dan laba bersih, memang mengalami penurunan dalam 2 tahun terakhir. 
Meski menurun, dalam jangka panjang pun, sebenarnya LPCK masih mencatatkan pertumbuhan pendapatan dan laba bersih dalam 9 tahun masing-masing 28% dan 54% per tahun.

laba bersih tumbuh 54% per tahun!!!!

Pertumbuhan yang spektakuler dalam jangka panjang ini, memang sebagian besar ditopang oleh sektor properti perkantoran karena memang dalam 1 dekade terakhir, semakin banyak perusahaan yang memindahkan pusat produksinya dari negara-negara tetangga ke Indonesia. Iklim investasi yang kondusif, politik yang stabil dan keamanan yang juga terjaga jadi alasan utama mereka berbondong-bondong pindah ke Indonesia, terutama lagi di kawasan Cikarang dimana 60% produksi pabrik di seluruh Indonesia berasal dari area ini.

Pendapatan, laba & NPM LPCK 5 tahun terakhir. Sumber: RTI Business App

Penurunan laba dalam 2 tahun terakhir memang merupakan dampak dari pelembahan ekonomi global yang juga merembet ke Indonesia. Jika di 2014 LPCK bisa meraup laba 846 Milyar, maka di 2016 LPCK hanya bisa meraup 540 Milyar.

Penurunan ini disebabkan karena perlambatan ekonomi China yang melambat sejak 2012, berdampak pada pengetatan belanja dan ekspansi perusahaan-perusahaan, sehingga pembukaan kantor-kantor dan gudang-gudang baru pun di rem. Padahal LPCK sendiri bergerak di bidang pembangunan kawasan industri.

LPCK memiliki cadangan lahan yang belum dikembangkan (land-bank) sebesar 190 hektar. Land-bank ini semuanya terletak di Bekasi, Jawa Barat. Sementara total yang sudah dikembangkan oleh LPCK semenjak perusahana ini berdiri adalah 3.000 hektar, alias setara dengan 4.000 lapangan sepakbola.

Mengapa peningkatan laba LPCK sangat tinggi dalam langka panjang?

Ini karena, ternyata setidaknya dalam sepuluh tahun terakhir, LPCK memang tidak pernah membagikan dividen kepada pemegang sahamnya. Semua laba yang mereka peroleh ditahan untuk pengembangan perusahaan. Alhasil kemampuan multiplier mereka jauh diatas rata-rata perusahaan sejenis. angka 54% pertumbuhan tahunan dalam 9 tahun terakhir, bagi perusahaan sebesar LPCK, tentu bukan angka main-main.

Diluar itu, LPCK saat ini kembali gencar meluncurkan megaproyek-megaproyek baru yang diharapkan kembali bisa mendongkrak kinerja perseroan. Di 2016 lalu, LPCK meluncurkan Orange County, sebuah megaproyek terintegrasi seluas 322 hektar dengan fasilitas 32-in-1 yang ditujukan bagi kalangan ekspatriat di seputar Cikarang.

Belum selesai dengan Orange County, tahun ini ada lagi proyek Meikarta, dengan luas 500 hektar. Direncanakan ada sekitar 100 gedung pencakar langit di area ini dengan
ketinggian tiap gedung 35 hingga 45 lantai. Meikarta ini dibangun untuk mengantisipasi perkembangan pesat infrastruktur di sekitaran Cikarang, mulai dari Proyek kereta cepat Jakarta Bandung, Pelabuhan Patimban, Bandara Internasional Kertajati dan tentu saja Jalan Tol Layang Jakarta Cikampek 2.

Melihat perkembangan-perkembangan di atas, bagi saya sudah terlalu murah jika harga saham LPCK hanya dihargai Rp4100 per saham, dimana PER-nya hanya 5.66x dan PBV 0.65.